年关将至，楼市调控是否尚存变数？2013市场能否会出现转机？
    本期专题将从政策、市场等方面着手，邀请多位莆田业内专家共同把脉“十八大”后的莆田楼市走向。

[政策宏观研判]

十八大
将给我们带来什么

    十八大已经闭幕了，而十八大提出的一系列宏伟目标则已进入了紧锣密鼓的实施阶段。
    纵观十八大报告全篇内容，为我们展现出8年后的幸福美好生活：全面建成小康社会，城乡居民人均收入比2010年翻一番，人民生活水平全面提高，社会保障全民覆盖，学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居……

    那么，对于住房及房地产行业方面，十八大将给我们带来什么？十八大的报告为我们传递了以下政策预期。

首先 住房制度更为明确

    十八大报告提出，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理；加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点；在住有所居上持续取得新进展。这说明在今后的8年期间，我们国家在解决居民住房问题方面是坚持市场配置与政府保障“两条腿”走路的双轨制度。当前，我国城镇人口中约有1.3亿的低收入群体，这些人的住房问题是一个重大的社会问题。而保障低收入人群的住房问题是在近几年才得以重视，因此在今后一段时期，加强保障性住房建设和管理，将是各级政府的主要职责之一。以这一基本制度为主导，与之相关的财税、金融、户籍、土地等制度将进一步改革创新，使我国今后一段时期的城乡住房制度更明确、更稳定。

其次 住房需求更为明显

    十八大报告讲到，要千方百计增加居民收入，努力实现居民收入增长和经济发展同步，到2020年城乡居民人均收入比2010年翻一番，人民生活水平全面提高，全面建成小康社会；收入分配差距缩小，社会保障全民覆盖。这势必增加城乡居民对住房的需求。
    住房需求按性质分，一部分是刚性需求，另一部分是改善需求。
    刚性需求包括原来城镇居民中那些尚未购房的群体，旧城改造中以货币补偿的被征收人，以及城镇化快速进程中产生的新的城镇居民。十八大报告中提出，加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。当前我国城镇化率正以每年大约1个百分点的速度不断上升，因此每年就有1000多万的新增市民，按2011年全国城镇居民人均住房面积32.7平方米算，相应地每年产生约4亿平方米的住房需求量。
    改善型需求方面。随着人们生活水平的提高，对住房的品质、档次需求也不断提升，消费结构不断升级，人均住房面积也将随之上升，这也是老百姓全面实现小康的一个重要指标。近年来全国城镇居民人均住房面积每年平均增长近1平方米，一年就需新增6亿多平方米的住房面积。
    上述二部分合计，得出在今后一段时期，我国每年需新增约10亿平方米的住房面积。另外还有大规模的旧城改造安置房以及保障性住房。

第三  住宅品质更为优越

    十八大报告提出，资源节约型、环境友好型社会建设取得重大进展；加快建立生态文明制度，健全国土空间开发、资源节约、生态环境保护的体制机制，推动形成人与自然和谐发展现代化建设新格局；控制开发强度，调整空间结构，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀。这一点落实到住宅产业上，节能减排环保省地的开发模式将是今后房地产业发展的必然趋势。加大科研投入，提高住宅产业化发展水平。同时住宅小区配套更加齐全、环境更加优美，全装修比例不断增加，宜居程度不断提高。

第四 开发领域更为广阔

    十八大报告中提到，国家要加大对农村和中西部地区扶持力度，改善人民生活；要推动城乡发展一体化，加大统筹城乡发展力度，促进城乡共同繁荣；深入推进新农村建设和扶贫开发，全面改善农村生产生活条件。因此今后房地产开发的领域，除了原来一到四线的城市作为主战场外，小城镇、乡村和中西部较落后的地区都将成为通过房地产开发改善民生的重要领域。为了改善人居环境，改变城市面貌，城镇危旧房、棚户区改造也将成为房地产开发的主要对象。另外，随着政府对保障性住房建设力度的加强，相关职能部门正在制定鼓励企业参与保障性住房建设的政策措施，这对企业参与投资开发各类保障性住房项目具有广阔的空间。

第五 开发方式更为创新

    十八大报告指出，以科学发展为主题，加快转变经济发展方式；要适应国内外经济形势新变化，加快形成新的经济发展方式；着力激发各类市场主体发展新活力，着力增强创新驱动发展新动力，不断增强长期发展后劲；必须以改善需求结构、优化产业结构、促进区域协调发展、推进城镇化为重点，着力解决制约经济持续健康发展的重大结构性问题。对于房地产行业来讲，创新房地产开发方式、调整产品开发结构，是整个行业可持续发展的必然要求。
    在产品开发方面，除了传统的住宅地产、商业地产开发外，应从社会经济发展的需要出发，加快旅游地产、教育地产、产业园区、老年社区等专属地产的开发。
    在开发对象方面，报告中提出，改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例；加快完善城乡发展一体化体制机制，促进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。这说明国家将通过土地制度的改革，采取措施盘活旧城镇、旧厂房、旧村庄存量土地，增加土地的有效供应。同时，通过与土地制度相关联的农村宅基地制度、农村建设用地制度、土地出让金与租金等制度的改革，释放出农民对新型住房制度的需求，促进城乡一体化建设，缓解城市人口压力，是今后房地产开发面临的新的任务。

第六 市场调控更为明朗

    在十八大记者招待会上，住房和城乡建设部部长姜伟新在答记者问中表示“房地产市场调控政策现在还没想放松。”对于下一步调控的方向，十八大报告中提出，经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，必须更加尊重市场规律，更好发挥政府作用；健全现代市场体系，加快改革财税体制。这说明下一步将通过深化经济体制改革，处理好政府和市场的关系，完善房地产市场调控体系。通过财税体制改革和金融体制改革等，使调控的方式更加法制化、制度化和常态化，进一步强化住房的居住属性和改善保障民生的社会功能。政府则主要通过编制和实施住房建设规划，调整住房供应结构，引导市场未来预期，加强市场秩序监管等调控手段，确保房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、房价基本平稳、市场基本规范，从而促进整个房地产行业的持续健康发展。（莆田市住房和城乡建设局  陈志强）

[地产会客厅]

十八大后的“年关”如何过？

    迈入年关，不少购房者在观望中考虑到底是在年底出手还是等到明年再买。而为了打好年末冲关战，开发商们更希望在此时出奇制胜，伺机而动。而在十八大释放出“楼市调控不放松”的调控信号后，整个莆田楼市各方面又要做好哪些准备？

    安居：面对“十八大”发出的“房地产市场调控政策现在还没想放松”的声音，接下来整个楼市调控走向将会如何？将对莆田楼市产生怎样影响？

    曾志达：几年来的政策调控动作我们已经太熟悉了，没有人觉得国家对于房地产调控的基调会有大的调整，即便过程中出现些许放松，也是根据市场需要做的适时调整。所以，个人认为国家从未放松过对楼市的调控。
    至于对莆田楼市的影响，因为前几轮的调控主要针对的是大中城市的投资行为，对于像莆田这样以刚性需求为主的城市而言，个人认为影响会有，但相对较小。莆田房地产市场销量与销售价格合理上升，没有“过热”的市场现象，属于健康的市场。

    杨伟华：城市化是未来经济增长的动力，而住房市场发展又是城市化的主要内容。十八大后，中国住房市场应该是一个改善民生的市场，而不是宏观调控及赚钱的工具。从政策方面看，房地产相对于住宅调控不会放松，但是限购会有所松动，整体房地产政策，特别是信贷政策，会随着会议的召开，有所好转。莆田房地产市场销量与销售价格合理上升，稳步健康的发展。

    安居：年关将至，众房企将会何时发起“总攻”？是否会在年底迎来一次成交高峰？在价格上是否存在大幅波动的可能性？

    陈金胜：年关的这波购房潮历来为开发商所关注，莆田不同于其他城市，莆田有大量的莆商在外经商，春节期间是这些莆商回乡置业的大好时机，开发商都想抓住这波回乡潮，所以，各种开盘活动、回馈业主的活动也会增多。但是，在价格上，因为现在的楼盘也比较多，回乡置业的购房者可选的房源就多了，开发商在价格上也不会出现太大的变动，毕竟这次购房潮是今年能否取得好的销售成绩最后的机会了。

    曾志达：农历年关历来是莆田各开发商抢收的时间。只要符合推售的工程条件，我想大部分开发商一定会尽可能增加推售量，一波推售高潮是不可避免的。而从往年的数据来看，年关的销售量一直是比较高的。
    至于价格，个人认为不会有大的波动。一、随着推量的增加各开发商会更关注推广和销售力度，二、各方对政策和市场皆抱有一定的观望态度，因此在定价和销售上都将保持谨慎态度。三、年底购房者一部分为回乡客，一年的价格增量已经足够让他们消化，如果波动太大，可能失去这部分客户。

    安居：接下来莆田的购房主力是否还是以“刚需”为主？市场空间还有多大？对于他们来说，什么时间段是相对好的购房时机？

    曾志达：莆田楼市近年飞速发展，最大的推动者就是刚需客户！对于刚需客户而言，任何时间都是购房的好时机。各区域的发展情况不同，随着价格的提升，购房者还是应该量力而行，考量自己的经济承受能力做出选择。
    年底楼盘库存量都较大，是购房者一个较好的购房时机。一方面，可选择性大；另一方面，年底开发商为回笼资金促销力度也会比较大。  
陈金胜：莆田作为三线以外的城市，外来工作者相对较少，市场的主力都是以莆田本地的自住客户为主，相对来说投机炒房的占的比例不会太高，这点从历次的房地产调控就可以看出，莆田房价并没有出现太多的波动，市场上也没有出现抛售房源的现象，这也说明莆田的房地产市场相对来说还是健康、理性的。莆田房地产市场还是以刚需客为主，这部分购房者更加看中的是产品的实用性，像80平米左右的两房，110平米多的三房更符合这部分购房者的需求。

    安居：在售的ECO城、万科城，以及接下来即将登场的正荣·财富中心、联创国际广场等大盘项目在市场上将扮演什么样的角色，对整个楼市有什么样的影响？

    杨伟华：今年木兰溪板块多个大盘推出，吸引众多关注。这些大盘都有品牌开发商的背景，他们将带给莆田更多更新的开发理念，将极大地提升莆田楼市整体的发展水平。同时，我们也可以看到，这些大盘以超大体量现身，明年的楼市供应量将大大增加，楼市竞争将愈发激烈。对于莆田市场来说，大盘对市场的带动作用还是比较明显，大盘对区域楼市具有一定的导向意义，但各盘也有各自的特色与重点，随着房地产市场的不断成熟，整个市场将不需要看这些“大盘”脸色。

    陈金胜：大盘的上市必然会对区域内的市场产生不小的冲击，大盘的价格大多会成为这个区域的风向标。在同一区域内，个别楼盘一般都会避开大盘的推盘时间，通过时间差来促进销售；或者是利用大盘房价比较高的时候，以比较低价位入市，赚取人气与利润差，而且大盘的入市会挤占其他楼盘的市场份额。但是从另一方面来看，大盘的入市，也会促使后续的开发商更家注重产品的品质和产品的差异化，通过提高自身的品牌实力来促进销售。

    安居：调控政策不放松，年关又至，眼下作为开发商，要做的便是及时根据政策适时调整自己的战略。那么应该做好哪些准备？

    曾志达：作为开发商要做的事——以不变应万变！什么是“不变 ”？事实证明，多轮调控过程中，那些品质过硬的开发企业始终保持着旺盛的生命力！所以，不论外界环境如何，从自身可控制的范围内做调整，做好产品，做市场需要的好产品，开发商无论在何种政策环境下都能自如应对！
    另外就是积极“抢金”，解决自身项目运作的现金流。只要合理的符合市场的价格，让更多的购房者买到属于自己的房子，并解决金融和其他融资手段为项目争取更多的现金流支撑，这样什么样的“严冬”都可以过得了。 
    杨伟华：主要有以下三点，第一个是任何企业要有一个长远的发展目标，滚动发展和正确选择投资方向，是非常重要的事情；第二个是使产品满足客户的需求，不同的产品线是对应不同的客户群、不同的商业业态。针对不同产品，要制订相应的目标、产品标准、工艺工法；还有一个就是服务，任何一个企业保持一个良好的形象，服务方面有比较好的口碑，这也是一个非常重要的竞争力。开发商必须不断的提升自己的服务。关心政策不如更多的关心消费者，才能将住宅品质做的更好。